Construir casa no terreno do namorado/a: de quem é a casa afinal?
Quando a Inês recebeu por herança um terreno dos avós, sentiu que era o sinal certo. Ela e o Miguel estavam juntos há vários anos, tinham planos e queriam construir vida. Aquele terreno parecia o começo de tudo.
Decidiram avançar, foram ao banco e ambos até assinaram o contrato de financiamento. Dividiram despesas. Escolheram materiais, cozinhas, pavimentos, compraram móveis. Cada decisão era conjunta. Cada prestação seria paga pelos dois.
Era a casa deles.
Ou pelo menos era assim que sentiam.
Mas esqueceram-se de um pormenor essencial: o terreno era apenas da Inês.
E juridicamente, isso muda tudo.
Mas juridicamente, não é assim que funciona.
Antes do casamento — e mesmo depois, regra geral — a realidade pode ser muito diferente da perceção emocional.
Construir no terreno do companheiro: de quem é a casa?
Em Portugal aplica-se o princípio da acessão imobiliária. De forma simples, tudo o que é construído num terreno passa a integrar esse terreno.
A construção não é autónoma e fica juridicamente ligada ao terreno.
Isto significa que, se o terreno pertence apenas a um dos membros do casal, a casa construída será considerada propriedade exclusiva do dono do terreno — mesmo que o outro tenha contribuído com dinheiro ou assumido o crédito habitação.
O crédito habitação altera a titularidade?
Esta é uma das confusões mais frequentes.
Contrair um contrato de crédito habitação em conjunto não transforma ambos em proprietários do imóvel. O banco preocupa-se com garantias e capacidade de pagamento, ou seja, se forem apresentados dois devedores como responsáveis pelo pagamento do financiamento será sempre visto com bons olhos pela banca. A titularidade do imóvel define-se pelo título aquisitivo (escritura pública ou documento particular autenticado) e pelo registo predial da Conservatória do Registo Predial.
É perfeitamente possível que duas pessoas sejam responsáveis pelo pagamento do empréstimo e que apenas uma seja proprietária da casa/ terreno onde a casa foi construída.
Neste caso, ser devedor não é o mesmo que ser dono.
E se o casal casar depois da construção?
Muitos acreditam que o casamento resolve a situação. Nem sempre.
Se o terreno foi comprado antes do casamento, trata-se, em regra e no regime da comunhão de adquiridos, de um bem próprio, ou seja, um bem apenas da propriedade de um dos cônjuges. Este princípio também se aplica se o terreno for recebido por herança ou por doação, mesmo que na vigência do casamento. A construção realizada sobre esse terreno tende a seguir a mesma natureza, por força da acessão.
Mesmo no regime de comunhão de adquiridos, os bens herdados mantêm-se próprios. O casamento não transforma um bem próprio em bem comum.
Pode haver lugar a compensações entre os cônjuges, dependendo das circunstâncias. Mas isso não significa que a titularidade do imóvel passe a ser partilhada.
Existe direito a compensação para quem investiu?
Quem contribuiu financeiramente para a construção pode, em determinadas situações, reclamar o reembolso do valor investido ou invocar enriquecimento sem causa. No entanto, isso depende de prova, de circunstâncias concretas e, muitas vezes, de discussão judicial.
Não é o mesmo do que ser efetivamente um dos proprietários da casa. Uma coisa é ser credor de um valor. Outra é ser coproprietário do imóvel.
Como evitar este problema antes de construir?
A solução não passa por confiar mais. Passa por estruturar melhor.
Antes do início da obra, é possível formalizar uma solução que salvaguarde os direitos de todos os interessados.
O que não é aconselhável é avançar com a construção sem qualquer formalização e assumir que o direito seguirá a lógica emocional do casal.
Construir casa no terreno do namorado ou da namorada pode parecer apenas mais um passo natural numa relação sólida. No plano emocional, é um projeto comum. No plano jurídico, pode não ser.
Se o terreno pertence apenas a um e nada for formalizado antes da construção, a casa será, regra geral, considerada desse proprietário, independentemente de quem pagou a obra ou o crédito.
Quando falamos de património imobiliário, confiança não substitui proteção jurídica. E decisões tomadas no início podem evitar conflitos difíceis no futuro.
Antes de avançar com um investimento desta dimensão, vale a pena analisar a situação concreta e garantir que a estrutura jurídica acompanha o projeto de vida.
Fale connosco e regularize o seu imóvel com segurança jurídica e sem complicações.
